又一房企拆分物业赴港 宝龙商业资产负债率高达89%

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8月20日,宝龙地产宣布计划将其子公司宝龙商业管理(以下简称“宝龙商业”)拆分为香港联合交易所主板。同日,宝龙商业披露了提交给香港联合交易所的第一版招股说明书。

宝龙商业于2019年3月25日在开曼群岛注册成立。其业务范围包括商业运营服务和物业管理服务,占宝龙地产总收入约6%。目前,宝龙地产将间接持有宝龙商业90%的股权。建议分拆上市后,宝龙地产仍将持有宝龙商业不低于50%的权益。

然而,在香港的14家物质企业中,只有绿城服务的市值超过相关房地产公司的市值。 Kaisa的市场价值与母公司的市值相似,母公司约占母公司的15%。在香港股市疲弱的背景下,宝龙商业此时获得多少利益?

仓促拆分宝龙业务还很年轻

宝龙地产拆分房产的消息非常突然。

招股章程对此作出描述:「于往绩记录期间,我们通过银行借款及关联方的临时垫款向关联方提供垫款。该安排的商业理由是,我们在获得银行借款时是宝贵的。龙集团的一部分没有任何分拆计划。“

然而,在2018年底,宝龙商业仍然有大量的借款,直到2019年4月,数据才显着下降。这或侧面显示宝龙房地产的拆分财产不是一个长期计划。

招股说明书披露前一个月,即今年7月,宝龙地产集中出售福州宝龙商业,杭州富阳,杭州小龙等七家子公司,并完成了子公司宝龙商业的资产重组。

根据招股说明书,宝龙商业成立于2019年3月25日。从拆分到披露上市,宝龙房地产仅用了5个月。可以说刚刚独立的宝龙业务还很年轻,指标仍然受到宝龙地产的深刻影响。

宝龙房地产是“家居企业”的知名品牌,属于宝龙集团,成立于1999年。自2003年以来,宝龙房地产一直专注于综合商业地产项目的开发和运营。它于2009年在香港主板上市,是第一家在香港上市的商业地产公司。目前,宝龙地产是一家中型房地产开发商。除一些住宅物业外,其他项目属于商业性质,其中39个位于购物中心。

受宝龙房地产量影响,宝龙的商业收入约为10亿元。它是凯撒,永胜人寿和新城月服务的第二梯队。其收入结构也与上市公司不同。

宝龙定位为商业地产开发商。它分为两部分业务,一部分是商业运营管理服务;另一种是物业管理服务,商业运营管理服务收入占80%以上。

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根据管道面积,宝龙商业在长三角地区拥有50%的承包建筑面积,属于长三角地区第四大商业运营服务公司,占市场份额的1.4%。主要经营宝龙城城,宝龙城和宝。宝龙天地龙腾广场四大品牌,但这与宝龙地产离不开。

2016 - 2016年4月,商业运营服务总面积540万平方米,590万平方米,640万平方米,640万平方米,其中90%由保留组产生。同期物业管理服务管理区分别为910万平方米,920万平方米,970万平方米及980万平方米,均为本集团发展或合资开发。保留集团在分拆完成后指宝龙房地产及其附属公司,不包括宝龙商业。

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报告期内,公司保留集团聘用服务提供商的收入分别约为5.1亿元,5.6亿元和6.6亿元,分别占总收入的68.3%,57.3%和55.0%。预计2019年,2020年和2021年将分别约8.2亿元,9.7亿元和11.7亿元,相关收入将继续增加。

为母公司输血为资产负债率接近住房公司

仓促拆分的后果是,宝龙商业的财务指标尚未恢复正常。宝龙房地产与宝龙商业的关系尚未完全澄清。

2016 - 2018年,宝龙商业的资产负债率分别为99%,94%,89%和87%。它已经接近住房企业的高杠杆模式,目前是14家上市公司。流动比率长时间不到1次,是2019年4月最新的1.21倍。

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与在前脚公开招股说明书的Poly属性相比,差距可能更明显。 2016年至2019年4月,保利地产的股本回报率分别为53.8%,63.2%,61.5%和84.5%,资产回报率分别为10.4%,12.2%,14.4%和25.2%。同期,宝龙商业的股本回报率分别为708%,137.7%,81.7%和64%,资产回报率分别为2.9%,4.2%,6.8%和7.2%。

ROA和ROE之间的巨大差距表明杠杆率太高。宝龙商业的资产占负债比例较高,从而带来较高的股本回报率。 2016 - 2018年的数据远远超过领先的保利物业,与行业平均水平相差很大。

大多数负债是流动负债。对流动负债的仔细分析构成了宝龙商业实际上继续为集团或母公司输血的发现。

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2016 - 2018年,宝龙的商业流动负债总额分别为15亿元,12亿元和16亿元。以2018年为例。其中大部分为贸易及其他应付账款和借款,分别为6.5亿元和5.3亿元。

首先,在6.5亿贸易和其他应付款中,有4.8亿是其他应付款,其中包括3.7亿代租户和收入和收到的存款。如果这部分债务被排除在外,2018年的资产负债率仅为72.11%,高于大多数上市企业,仅占奥园健康的74.89%。让我们来看看5.3亿借款,其中大部分都是即将在一年内到期的借款。

本招股说明书解释了这一点:当我们获得银行贷款时,我们是宝龙集团的一部分,并且没有分拆计划。根据宝龙集团当时的整体资本管理,考虑到我们拥有的财务资源,我们更适合获得此类银行借款。

根据还款安排,报告期内宝龙商业流动负债部分的贷款余额逐步减少。 2019年4月,该银行的借款总额减少至2.3亿元,主要是因为该公司将某些银行借款重新分类为因重组而出售该集团的相关负债。 4月份的资产负债率仍达到87%。

凭借充足的现金流,房地产公司更容易获得贷款。宝龙商业似乎在宝龙集团的输血中发挥了作用。根据招股说明书,先前借款的年利率范围为5.22%~7.50%,5.22%~7.50%,4.80%~6.53%,4.80%~6.53%和4.80%~6.53%。

据公开资料显示,2018年,宝龙房地产开始采取“高周转”路线,期末净负债率飙升至101.6%。今年集中融资,已发行2亿美元优先票据,10亿中期票据和3亿元公司债券,用于补充正常生产经营流动性需求和偿还金融机构。据行业分析师称,宝龙集团此时拆分房产上市,反映了目前获得融资的紧迫性。

对于宝龙商业来说,一方面,上市可以扩大融资渠道,获得更多的低成本资金。另一方面,如果公司在上市后继续与集团或母公司保持大量资本交换,将影响公司的财务状况。

此外,资产负债表内的负债是可见的,更多隐藏的担忧来自资产负债表外或有负债。报告期内,宝龙商业向关联方提供担保,担保金额分别为17.6亿元,16.8亿元和23.7亿元。这一数据在2019年4月没有下降,达到23.3亿元。

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从宝龙的业务和相关方的平衡来看,宝龙的业务一直处于弱势地位。 2016 - 2018年,公司应收关联方款项分别为9.1亿元,7.2亿元和2.8亿元。应收关联金额为1.4亿元,1亿元,1.5亿元。上述大部分资金都是非贸易背景。至于关联方的名称,未在招股说明书中明确披露,包括关联公司,同系子公司和同系子公司。

众所周知,宝龙房地产是一家由家族经营的企业,目前卫生部负责人是徐华芳。在当前紧缩融资环境下,徐方华选择规模是否对宝龙业务的未来发展至关重要。 2019年,宝龙地产的合同销售目标是500亿。

物业费,毛利率和收取率均为三低

最后,从具体业务的角度来看,宝龙商业的住宅物业运营面临三个低点问题。

大多数住房公司拆分他们的房产是因为他们依靠母公司发出强有力的声音,而房产收费率一般在80%以上。宝隆商业可能是第一家因未能收取物业费而亏损的公司。

2016年至2019年4月,宝龙商业分别在10,9,12和12处物业亏损,分别为240万元,700万元和930万元。造成损失的主要原因是管理费收取率低,业主不愿意支付服务费。然而,上述物业的收入仅占物业管理服务分部总收入的9.7%,23.3%,18.9%及35.6%。总体而言,公司的物业管理费征收率分别为83.0%,85.4%,81.0%和58.7%。

同期,宝龙商业住宅物业的平均物业管理费率分别约为人民币1.7元/月/人民币,1.7元/月/人民币,1.8元/月/人民币及1.8元/月/平方。根据Frost&Sullivan的数据,2018年前100家物业管理公司的住宅物业平均物业管理率达到1.31元/月/平方,宝龙商业的平均物业管理率高于前100名。

然而,根据中央参考研究院发布的百强房地产报告,2018年百强企业管理项目的平均住宅服务费为2.25元/月/平方。同时,从公司物业管理服务毛利率较低的角度来看,宝龙商业的住宅物业费低于目前上市的。

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报告期内,宝龙商业物业管理服务的毛利率分别为14.1%,13.4%,14.3%和11.4%,低于住宅物业。相比之下,商业运营服务的毛利率分别为23.4%,28.9%,30.1%和28.1%。正是由于商业运营服务的毛利润较高,宝龙商业的综合毛利率与上市企业的综合毛利率差别不大。

住宅物业问题可能不是主要业务为商业运营服务的宝龙业务所关注的问题。但是,商业运营服务业务不能完全“高枕无忧”。

报告期内,商业运营服务部门的零售商业物业管理也出现了一些损失。亏损财产的数量分别为7,14,14和12。幸运的是,上述零售商业物业占收入的比例很小,分别占27.3%,25.8%,25.0%和16.7%。损失的主要原因是消费者流量低。

从构成的角度来看,商业运营业务主要依靠商业物业管理服务。商业物业管理服务包括安全,园艺,清洁,维修和保养服务。也就是说,无论是商业运营服务还是物业管理服务,宝龙商业的主要收入来源是收取商业中心或住宅的基本物业费,其他增值服务占一个比例很小。

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此外,值得注意的是,2017年,宝龙商业在常州的子公司的前雇员遭受了约1340万元人民币的侵占。因此,2017年,确认被挪用的资产为人民币1,340万元,公司的内部控制是值得的。注意。

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