不买iPhone12,在郑州能定几套公寓?

作者: admin 分类: 平台动态 发布时间: 2020-10-16 17:29

 今年国庆黄金周,各大开发商铆足了劲冲销量,早早发布特价房信息,最后风头全被公寓抢了。

  5字头,总价16万,5000元定房,0首付,这样的字眼都在刺激着买房者的神经。最近又恰逢iPhone新机发售,有人就说,别买iPhone12了,拿这钱都可以在郑州定好几套公寓了!

  这当然是句玩笑话,不过公寓降价是真猛。

  某项目,南三环嵩山路,5XXX元起,如果买一个29㎡小公寓,单价5800元/㎡,月供只有800元,这让当年买了以9字头价位买了亚新嵩山路新公馆的人们情何以堪。

  并且更诱人的是,几乎是准现房状态,还能首付分期,那些刚毕业的小年轻,工资不到5000,存款不到2万,买一套,明年夏天就能在属于自己的房子里享受生活。

  最终在黄金周成交量高达708套,在全国都是首屈一指的战绩。

  再次证明了那句话:没有卖不出去的项目,只有卖不出去的价格。

  在刚需云集的管南,这些年一直是区域热盘,十一期间特价一出就爆了。

  低价的诱惑力吸引了不少人,郑州再次掀起一波公寓热。

  01

  郑州哪些人在买公寓?

  前段时间和朋友聊天,说起某某公寓能不能买,我听到公寓二字就毫不犹豫地说:公寓就是个坑,轻易不要染指。

  但朋友观点明显不一样,她认为公寓面积小总价低,自住投资压力都不大,有没有学位她不在意,她的目的就是不想让钱放在手里贬值。并且限购不断升级,投资公寓也是一个新的出口。还有现在刚毕业没几年的年轻人很少能够得上主城区住宅房价门槛的,想买房只能买公寓。

  这番话确实有些道理,那么郑州是哪些人在买公寓?

  1.资金够不上住宅购房门槛,又迫切希望有个自己小窝的年轻人。

  9月28日,智联招聘发布,《2020年秋季中国雇主需求与白领人才供给报告》,郑州平均薪资达7697元,看完后大家纷纷表示自己拖后腿了。

  不少小伙伴表达了对这种强行平均得来的数据不屑:“拿我和马云平均一下,我也是千万富翁。”

  并且报告显示,从薪酬的分布情况来看,郑州地区薪酬水平一般,月薪4001元/月至6000元/月的职位占职位总量的34.5%

  一套总价为100万的房子,首付30万,单价14000元/㎡,70㎡小户型,可月供还是占了大多数年轻人工资的一多半。

  年轻人大多没有存款,首付分期也是常事,这样的资金压力,月薪不到5000的年轻人根本承受不起。

  可是租房搬家的生活也并不是他们想要的,而公寓总价低,月供压力小,有的还能首付分期。于是咬咬牙买公寓,就成了很多年轻人的选择。

  2. 在郑州工作生活,但没有落户的外地客。

  一位设计师朋友是成都人,工作原因要在郑州待几年,未来没有长期留在郑州的打算,她就在工作地附近买了间小公寓,精装现房,拎包入住。

  该房源租金当时在2.2-2.5K/月,自己相当于一次性支付四年房租,首付得了一套房。

  若继续自住,每月只需支付1500的月供,远低于市场同类房源租金;若对外出租,租金支付贷款后还能小赚一点。他透露,由于工业园园租住人口基数大,即便在疫情期间,小区房源空置率也较低。

  还有的客户在地市生活,但他们也想在省会城市有套房,偶尔来郑州有处落脚或空余时租出去。

  3.手中没有房票的投资客。

  一位郑州投资公寓的朋友曾说“现在我手上有50-60万,怎么办?住宅,买不了,一是限购,二是资金量小。买股票?我又不想当韭菜!买期货?我却不懂,不敢碰,买黄金?买外汇?好像也有风险,思来想去就只有公寓最适合了。”

  02

  为什么仍建议能买住宅就不要买公寓?

  我要劝大家,能买普通住宅就买普通住宅,轻易不要染指公寓。

   公寓这个市场的“畸形儿”,天生就有不少缺陷:

  1.居住隐性成本高,水电费、物业费都贵到飞起;

  2.公寓为了安全起见,一般不通燃气;

  3.公寓的设计规范没有明确规定,建成什么样,完全看开发商。一般公寓都是回字形设计,通风采光均有问题;

  4.纯住宅的使用率高,公摊能到20%-30%,而公寓的公摊系数比住宅高,能到25%-35%;

  5.公寓的周围可能是办公室,可能是小酒店,也可能是轰趴馆,进出人员繁杂,你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”;

  6.绝大多数的商业公寓都不能落户,不带学区(位);

  7.商业公寓首付至少需要50%,只能商贷,贷款年限只有10年,占用大笔资金。

  以上说的是公寓自身的缺陷,从郑州市场环境来说,投资的话,就更不建议选公寓了。

  克而瑞数据显示:郑州公寓存量持续走高,去化周期攀升,去化压力持续走高。

  图表来源克而瑞郑州

  出租难,郑州租房市场这些年一直很凉,空租率逐年增高。

  随着城中村的逐渐回迁,大量的公寓进入市场,但人口的增加和房子供应量的增加并不均衡,于是就造成了大量闲置。

  还有大批的城中村回迁房进入租房市场,这类房源往往比公寓更有竞争力。

  再加上政府必须按照国家要求建立大量的公租房,买了公寓就更不那么好租出去了。

  出租不赚钱,那就等着涨价卖了吧。

  房管局备案数据也显示,郑州公寓供求失衡,价格动力不足,增速减缓。

  图表来源克而瑞郑州

  今年来看,郑州很多公寓不仅没有涨价,还降了不少,甚至还有了融侨悦公馆这样对半打折卖的。

  并且公寓交易税费,显然都远远超过普通住宅——同样是满2年、50平方米的房子,简单按核定征收算,单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来要缴出让总价的15.6%。

  看到这里你还觉得买公寓投资好赚钱吗?

  03

  如果真要买,也请记住下面几点

  如果你确实有购买公寓的需求,觉得公寓的这些问题也都能接受的话,买公寓的时候一定要注意:

  1.一定要选好地段的,有地铁,有大型商业等配套的公寓

  2.向销售了解清楚房屋的规划用途、土地使用年限等情况

  3.不要见便宜就上,小心反被割韭菜

  4.务必了解清楚项目周边的租金水平

  金水区人口密集,配套齐全,位置好的公寓值得关注。

  二七区目前来说集中的商务区比较少,建议选地铁沿线的公寓。

  高新区有郑大、河工大、轻院等郑州多所重点大学,加上3000多家的各类企业,人流量不成问题。

  管城区和二七区一样,整体商务办公资源比较缺,高校资源几乎没有,所以只能选地铁站附近。

最后

  总之在公寓存量大,产品同质化严重的时代,一定要选择附加值较高的产品,不能贪便宜,那些降价最狠的,未必是好的。

  投资角度来说,公寓是一个较为长线的投资,比较适合长期持有,靠租金盈利。

  5字头,总价16万,5000元定房,0首付,这样的字眼都在刺激着买房者的神经。最近又恰逢iPhone新机发售,有人就说,别买iPhone12了,拿这钱都可以在郑州定好几套公寓了!

  这当然是句玩笑话,不过公寓降价是真猛。

  某项目,南三环嵩山路,5XXX元起,如果买一个29㎡小公寓,单价5800元/㎡,月供只有800元,这让当年买了以9字头价位买了亚新嵩山路新公馆的人们情何以堪。

  并且更诱人的是,几乎是准现房状态,还能首付分期,那些刚毕业的小年轻,工资不到5000,存款不到2万,买一套,明年夏天就能在属于自己的房子里享受生活。

  最终在黄金周成交量高达708套,在全国都是首屈一指的战绩。

  再次证明了那句话:没有卖不出去的项目,只有卖不出去的价格。

  在刚需云集的管南,这些年一直是区域热盘,十一期间特价一出就爆了。

  低价的诱惑力吸引了不少人,郑州再次掀起一波公寓热。

  01

  郑州哪些人在买公寓?

  前段时间和朋友聊天,说起某某公寓能不能买,我听到公寓二字就毫不犹豫地说:公寓就是个坑,轻易不要染指。

  但朋友观点明显不一样,她认为公寓面积小总价低,自住投资压力都不大,有没有学位她不在意,她的目的就是不想让钱放在手里贬值。并且限购不断升级,投资公寓也是一个新的出口。还有现在刚毕业没几年的年轻人很少能够得上主城区住宅房价门槛的,想买房只能买公寓。

  这番话确实有些道理,那么郑州是哪些人在买公寓?

  1.资金够不上住宅购房门槛,又迫切希望有个自己小窝的年轻人。

  9月28日,智联招聘发布,《2020年秋季中国雇主需求与白领人才供给报告》,郑州平均薪资达7697元,看完后大家纷纷表示自己拖后腿了。

  不少小伙伴表达了对这种强行平均得来的数据不屑:“拿我和马云平均一下,我也是千万富翁。”

  并且报告显示,从薪酬的分布情况来看,郑州地区薪酬水平一般,月薪4001元/月至6000元/月的职位占职位总量的34.5%

  一套总价为100万的房子,首付30万,单价14000元/㎡,70㎡小户型,可月供还是占了大多数年轻人工资的一多半。

  年轻人大多没有存款,首付分期也是常事,这样的资金压力,月薪不到5000的年轻人根本承受不起。

  可是租房搬家的生活也并不是他们想要的,而公寓总价低,月供压力小,有的还能首付分期。于是咬咬牙买公寓,就成了很多年轻人的选择。

  2. 在郑州工作生活,但没有落户的外地客。

  一位设计师朋友是成都人,工作原因要在郑州待几年,未来没有长期留在郑州的打算,她就在工作地附近买了间小公寓,精装现房,拎包入住。

  该房源租金当时在2.2-2.5K/月,自己相当于一次性支付四年房租,首付得了一套房。

  若继续自住,每月只需支付1500的月供,远低于市场同类房源租金;若对外出租,租金支付贷款后还能小赚一点。他透露,由于工业园园租住人口基数大,即便在疫情期间,小区房源空置率也较低。

  还有的客户在地市生活,但他们也想在省会城市有套房,偶尔来郑州有处落脚或空余时租出去。

  3.手中没有房票的投资客。

  一位郑州投资公寓的朋友曾说“现在我手上有50-60万,怎么办?住宅,买不了,一是限购,二是资金量小。买股票?我又不想当韭菜!买期货?我却不懂,不敢碰,买黄金?买外汇?好像也有风险,思来想去就只有公寓最适合了。”

  02

  为什么仍建议能买住宅就不要买公寓?

  我要劝大家,能买普通住宅就买普通住宅,轻易不要染指公寓。

   公寓这个市场的“畸形儿”,天生就有不少缺陷:

  1.居住隐性成本高,水电费、物业费都贵到飞起;

  2.公寓为了安全起见,一般不通燃气;

  3.公寓的设计规范没有明确规定,建成什么样,完全看开发商。一般公寓都是回字形设计,通风采光均有问题;

  4.纯住宅的使用率高,公摊能到20%-30%,而公寓的公摊系数比住宅高,能到25%-35%;

  5.公寓的周围可能是办公室,可能是小酒店,也可能是轰趴馆,进出人员繁杂,你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”;

  6.绝大多数的商业公寓都不能落户,不带学区(位);

  7.商业公寓首付至少需要50%,只能商贷,贷款年限只有10年,占用大笔资金。

  以上说的是公寓自身的缺陷,从郑州市场环境来说,投资的话,就更不建议选公寓了。

  克而瑞数据显示:郑州公寓存量持续走高,去化周期攀升,去化压力持续走高。

  图表来源克而瑞郑州

  出租难,郑州租房市场这些年一直很凉,空租率逐年增高。

  随着城中村的逐渐回迁,大量的公寓进入市场,但人口的增加和房子供应量的增加并不均衡,于是就造成了大量闲置。

  还有大批的城中村回迁房进入租房市场,这类房源往往比公寓更有竞争力。

  再加上政府必须按照国家要求建立大量的公租房,买了公寓就更不那么好租出去了。

  出租不赚钱,那就等着涨价卖了吧。

  房管局备案数据也显示,郑州公寓供求失衡,价格动力不足,增速减缓。

  图表来源克而瑞郑州

  今年来看,郑州很多公寓不仅没有涨价,还降了不少,甚至还有了融侨悦公馆这样对半打折卖的。

  并且公寓交易税费,显然都远远超过普通住宅——同样是满2年、50平方米的房子,简单按核定征收算,单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来要缴出让总价的15.6%。

  看到这里你还觉得买公寓投资好赚钱吗?

  03

  如果真要买,也请记住下面几点

  如果你确实有购买公寓的需求,觉得公寓的这些问题也都能接受的话,买公寓的时候一定要注意:

  1.一定要选好地段的,有地铁,有大型商业等配套的公寓

  2.向销售了解清楚房屋的规划用途、土地使用年限等情况

  3.不要见便宜就上,小心反被割韭菜

  4.务必了解清楚项目周边的租金水平

  金水区人口密集,配套齐全,位置好的公寓值得关注。

  二七区目前来说集中的商务区比较少,建议选地铁沿线的公寓。

  高新区有郑大、河工大、轻院等郑州多所重点大学,加上3000多家的各类企业,人流量不成问题。

  管城区和二七区一样,整体商务办公资源比较缺,高校资源几乎没有,所以只能选地铁站附近。

最后

  总之在公寓存量大,产品同质化严重的时代,一定要选择附加值较高的产品,不能贪便宜,那些降价最狠的,未必是好的。

  投资角度来说,公寓是一个较为长线的投资,比较适合长期持有,靠租金盈利。

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