头部房企获险资青睐 强强联合成大趋势

作者: admin 分类: 平台动态,平台曝光,网贷新闻,行业观点 发布时间: 2019-09-18 08:00

融资政策的收紧影响了整个房地产行业,大型住房公司也未能幸免。然而,凭借其较高的行业地位,优质的土地储备和多年积累的开发经验,龙头企业已经能够吸引保险公司携带巨额资金。

今年以来,中国平安,中国人寿和其他保险公司已加入住房公司,自2015年起掀起第二波保险公司。

多名受助人《证券日报》记者采访的专家表示,在住房融资紧缩和资产短缺的双重背景下,住房企业需要资金,而保险资金需要长期稳定的投资项目。随着房地产进入青铜时代,住房公司与保险之间的关系将越来越紧密,并将在长期租赁公寓和养老金行业等领域开发新的合作模式。

保险股

缓解财务压力

今年,保险公司经常投资房地产公司。保利地产半年报显示,第二大股东泰康人寿再次增持公司股权0.97%,持股比例上升至6.27%。前海人寿在荣盛发展半年度报告的前十大股东名单中名列前茅。比例为0.46%;另一家长角房地产开发商光明房地产也受到了保险业的青睐。上半年,华夏人寿共购买了光明房地产的2.71%。

“保险公司拥有雄厚的财力和强大的财务运作能力,可以弥补住房企业的不足。”苏宁金融研究所特约研究员江燕告诉记者《证券日报》。

近期的案例是,平安今年8月购买了中国在金茂的15.2%股权,成为该公司的第二大股东,而前第二大股东新华人寿保险公司已退休,成为第三大股东。就销售规模而言,中国金茂过去四年的复合增长率约为50%,但在扩张的同时,公司的债务已经上升。今年上半年出售项目和发行票据也被视为资本压力的表现。此次发行,中国金茂融资总额约为8.15亿港元,将用作营运资金,这使得平安的股权有很多资金可以帮助。

此外,在购买2018年华夏幸福19.56%股权后,今年2月,平安继续增持25.25%,稳定了华夏幸福的第二大股东。在平安的股权之后,它为华夏幸福提供了帮助,华夏幸福曾经是资本链的问题。 2018年底,平安资产管理与华夏幸福子公司签订协议,实施信贷投资60亿元。华夏幸福也在新股东的帮助下开始优化债务。该公司2018年第四季度的融资净现金流转为正数。 2019年上半年融资现金流量由去年同期的-97.2亿元增加至317.42亿元。近日,华夏幸福继续转让平安人寿保险持有的北京武胜科技100%股权和债权。预计资金回收58.29亿元,基金情况有望进一步改善。

江燕认为,保险资金投资对住房企业的长期影响是保险资金长期可以降低住房企业的资金成本,让住房企业从单一债务模式转变为金融资本组合模型。如果做得好,可能存在类似于日本主要银行系统的产业结构,即公司采用银行作为主要贷款银行,并接受其财务信托和金融监管。这种模式将大大降低交易成本,给予住房企业可持续的生命力。

确定性因素

是保险资本存量的主要原因

事实上,这并不是保险业首次进入房地产行业。早在2015年,在政策调控和宏观经济压力的背景下,住房企业面临资金链危机。与此同时,保险业发展迅速,市场准入政策放松,保险资金在总行企业投入巨资“批底”。

2015年4月份,中国平安附属公司中国平安人寿耗资62.97亿港元拿下碧桂园9.93%的股权,成为碧桂园第二大股东,持股比例仅次于杨家实控人杨惠妍;同年,安邦保险入股保利地产;泰康人寿2016年年初也进入保利地产十大股东之列,至今仍持有6.27%的股权,列第二大股东;也是在这一年,宝能旗下的前海人寿进入万科A前十大股东之列,此后继续增持,并引发了著名的宝万之争。

“宝万之争后,险资入市受到严格监管,尤其是类似野蛮人的标签,让险资面临很大的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,这是2017年到2018年上半年险资入市动作较少的原因。

进入2019年,银保监会发出“鼓励保险资金增持上市公司股票”的号召,且恰逢地产行业政策收紧总体价格偏低,险资再次看到入场机会。

据《证券日报》记者不完全统计,截至目前,共有16家房地产上市公司获险资入股。前五强的房企中,除恒大以外,剩余四强碧桂园、万科A、保利地产和融创中国均被中国平安、前海人寿和泰康人寿重仓持有。2018年中指院评选的房企20强中,华夏幸福、金地集团、新城控股、旭辉控股集团、荣盛发展、中南建设和阳光城的股东名单中也均出现险资身影。

江瀚表示,险资更青睐稳健的龙头,尤其是多元化比较明显的房企,这意味着相比短期盈利能力,险资更看重投资标的的稳定性。协纵策略联合创始人黄立冲向记者表示,险企需要稳定的投资收益,而房地产行业至少有实物可以抵押,是相对安全的资产。

“公开拿地,房企的土地储备是可以看到的,这意味着未来两三年的销售额现在就能算出来,确定性是很强的。”一位TOP20房企的内部人员这样阐述险资入驻的原因。

强强联合

是大趋势

目前,险资和房企已从资本市场持股开始向全面合作转型。

中国金茂在获平安入股后对外宣布,未来双方将在城市运营拓展、项目开发和金融产品等领域进行深入合作,发挥协同作用。平安对华夏幸福的布局更快些,今年年初,平安给华夏幸福带来一个以原华润置地CEO吴向东为首的新管理团队,为华夏幸福打造商业地产、长租公寓和康养地产等新业务。

自2015年获平安入股,碧桂园和平安的联系也更加紧密。碧桂园集团创始人杨国强在内部会议上曾表态,要充分利用平安73万人的保险销售团队,“如果平安每人帮我们销售1套房,那就卖出73万套房。”

除了从资本市场持股向具体项目延伸,险资自身也在攻城略地。

第一种模式是自持物业,中国平安旗下的平安不动产持有深圳平安金融中心、天津平安泰达金融中心和长沙平安财富中心等物业;泰康人寿为布局养老产业频频拿地,其医养系列已打造了燕园、沈园等十余个泰康之家,同样被认为是保险业的“大地主”之一。

第二种模式是以股权形式参与项目,平安不动产不仅参与雅居乐金沙湾、龙湖重庆中央公园嘉悦天街项目,还联手龙湖、万科、仁恒、招商共同开发济南CBD项目。今年以来,平安和头部房企联合拿地的新闻不绝于耳,合作对象不仅有中国香港四大家族之一的新鸿基地产,也有老朋友万科和龙湖。

易居企业控股CEO丁祖昱告诉记者,平安做这些合作项目不要求并表,也不操盘,所以房企十分欢迎,平安入股对开发商来说是个加分项,没有坏处。“在涉及整合的资本规则之下,生存法则是相对存活,可以采用联盟的形式,提高非联盟企业的进入门槛。”华泰证券研报指出,强强联合是房地产行业发展后期的趋势。

严跃进认为,未来房企和险企的联合将更加紧密,但在“房住不炒”的大背景下,保险公司和房地产企业会变得越来越理性,双方会更多探讨长租公寓、养老产业的合作可能。

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