新城控股的转折 王振华的最后一份报表

作者: admin 分类: 平台动态,平台曝光,网贷新闻,行业观点 发布时间: 2019-08-24 08:00

新城控股(601155.SH)经历了房地产界最大的“黑天鹅”事件,披露了该公司2019年度半年度报告。鉴于该公司前董事长王振华在7月初参与此案,这可能是他留给股东的最后一份记录。

就股东而言,这一结果并不令人满意。虽然收入和利润略有上升,但属于公司的股东的净资产从去年年底开始下降,从304.93亿减少到295.67亿。

同时,虽然新城控股的合约销量在上半年位居行业第八位,但实现营业收入170.64亿元,净利润25.92亿元。在新城的行业排名后,华润置地(01109.HK)实现营业收入458.5亿元,实现核心净利润81.1亿元,约为新城控股的三倍。

在过去两年中,新城控股因其在三线和四线城市的广泛分布而实现了规模的显着增长。上半年,公司实现全面和股权销售额分别为1224.18亿和876.3亿,均位居行业第8位。然而,收入增加以及三线和四线城市的库存和市场下行风险激增,已经测试了公司的运营能力。

今年7月初,该公司参与了前董事长的漩涡,继任者王小松被迫挣扎以求生存。他计划出售总计150亿美元的资产,以避免爆发流动性危机。到目前为止,新城市位于核心二线。该市的大量项目已经转移到一些房地产同行,留下该项目储备的书,是否继续保持公司的TOP10位置,已成为市场关注的焦点。

下半年的结转收入是上半年的5倍

报告期内,新城控股实现结算面积246.51万平方米,结算金额274.77亿元(含合作项目),实现营业收入170.64亿元,同比增长8.29%。前一年。

从利润来看,上半年新城控股实现归属于上市公司股东的净利润25.92亿元,比上年同期增长2.13%。利润增长较慢,主要是由于上半年结转较少。

就毛利率而言,上半年新城控股的销售利润率为37.5%。至于净利率,新城控股的销售率为17%。这两项指标均明显优于同业,而这一指标背后是新城控股整体业务模式带来的土地成本优势,从而转化为更高的利润率。

虽然新城控股上半年的结转收入不高,但该报告未来仍有增长空间。截至报告期末,新城书的未售出面积为2929.51万平方米(含合作项目),合同负债(未售出金额)为1723.3亿,这将保证公司的利润释放。未来两三年。

年中报告显示,公司计划下半年启动87个子项目,新建建筑面积1622万平方米,其中住宅项目1,914,200平方米,7,072,500平方米商业综合体项目。公司计划完成90个子项目,完成面积1469.22万平方米,其中住宅项目10.0851万平方米,商业综合体项目400,75平方米。

如果公司在下半年按照计划完成结转,其完工面积将是上半年的五倍。

库存继续改善

根据年中报告的数据,新城控股于今年3月公布的2018年度报告中从交易所收到的库存量继续大幅增加。数据显示,公司报告期末库存总额为210.078亿元,比上年末的145.573亿元增加近650亿元,增长近45%。在过去两年中,数据增加了70%以上。

即便如此,公司上半年的扩张仍然激进,土地投资总额约550亿元,新增土地储备80个,总建筑面积2459.2万平方米,平均底价2,989.76元/平方米。土地价格优势依然突出。

如果没有7月初发生的“黑天鹅”事件,这座拥有“商业+房地产”“小万达”模式的新城市可能会继续增加二,三,四线城市的市场份额。但事件已经发生,对公司业务前景的影响不容忽视。特别是,提供土地扩张的融资已经面临难以更新的困难。

上半年,新城继续通过发行债券和中期票据从金融机构获得融资。表中的有息负债为825亿,比去年年底增长17%。其中,短期贷款余额由上年末的22.7亿元减少至5.94亿元,但长期贷款余额由上年末的236.7亿元增加至344.5亿元,应付债券金额从上年末的266.85亿元增加至283.25亿元。公司金融机构借款和债券直接融资的平均融资成本为6.48%。

从上半年的融资成本来看,新城仅处于行业中间,但受王振华事件的负面影响,公司在金融机构中的形象也受到了负面拖累。此前,许多评级机构如穆迪和标准普尔都调整了公司的信用和信用评级,金融机构也将该公司列为关键观察名单。第一财经记者了解到,新城控股的各种融资渠道相应受阻,包括直接融资和供应链融资。

出现流动性压力

上半年,新城控股上半年净负债率为76.62%,高于上年末的50%。与此同时,现金流也出现了恶化趋势。中期报告披露,经营现金流为负67亿。截至去年底,这一数字为38亿美元。

无论是现金流恶化还是库存激增,都表明虽然新增城市规模不断攀升,但转换率并没有逐年增加,流动性压力已经迫在眉睫。

融资受阻,项目转移的唯一问题是减少流动性压力。

截至目前,新城控股已完成15项项目股权转让,累计资金可返还68亿元。包括龙湖集团(00960.HK),徐汇控股集团(00884.HK),金科股份(000656.SZ),中骏集团(01966.HK),宝龙地产(01238.HK),红阳房地产(国内主流实业)房地产开发商如01996.HK)和仁恒置地已成为新城控股的项目买家。此外,还有TOP5住房公司正在与新城控股谈判,希望收购新城项目的股权。

根据新成控股此前的披露,公司计划转让部分项目公司的股权及相关债权,本轮交易总额不超过150亿元。

能否稳定目前的排名今年已成为业界最大的焦点之一。记者采访许多房地产公司的态度显示出对新城控股未来发展的悲观态度。

上半年的表现是王振华向投资者留下的最后一份财务报告;当王小松接管公司的接力棒时,新的Metro Holdings会发生什么,或者只能等待下一份报告出现。

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